취득가와 양도가, 보유·거주기간을 넣으면 양도차익 → 장기보유특별공제 → 과세표준 → 산출세액 순서를 그대로 보여드립니다. 2026년 5월 10일부터 다시 시행 중인 조정대상지역 다주택 중과와 2026년 5월 9일 이전 계약분 경과조치까지 반영했습니다.
2026년 5월 10일부터 다주택 중과세율이 다시 적용되고 있습니다.
2022년 5월부터 이어진 한시 배제가 2026년 5월 9일자로 종료됐습니다. 아직 "중과 유예 중"이라고 안내하는 계산기·블로그가 많은데,
조정대상지역 2주택은 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 실제로 붙습니다.
한편 2026년 7월 31일 발표된 세제개편안의 중과 완화안은 아직 국회 제출 전이라 적용되지 않습니다.
1. 무엇을 파나요?
2. 금액
취득세·법무사비·양쪽 중개수수료·발코니 확장 등 자본적 지출. 도배·장판·싱크대 교체 같은 수익적 지출은 인정되지 않습니다.
3. 기간
전입신고 기준으로 실제 산 기간. 거주한 적이 없으면 0.
4. 주택 조건
2026년 8월 기준 조정대상지역은 서울 25개 자치구 전역 + 경기 15곳입니다. 지방에는 없습니다. 최신 현황은 아래 출처의 국토교통부 페이지에서 확인하세요.
주택·입주권 1년 미만 70% / 1~2년 60%, 분양권 2년 이상도 60%, 그 외 부동산 1년 미만 50% / 1~2년 40%
시행 중
1세대1주택 비과세
보유 2년 이상. 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년 추가. 양도가 12억원 초과분만 과세
시행 중
장기보유특별공제 표1
3년 이상 보유, 연 2%, 최대 30%
시행 중
장기보유특별공제 표2
1세대1주택 고가주택, 보유 3년+ 거주 2년 이상. 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%), 합산 80% 한도
시행 중
기본공제
연 250만원
시행 중
다주택 중과
조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p. 장기보유특별공제 배제
2026-05-10부터 시행
지방소득세
양도소득세 산출세액의 10%
시행 중
계산에 넣지 않은 것 (미시행)
2026년 7월 31일 발표된 세제개편안 항목 — 다주택 중과 한시 완화(2주택 +5%p 등), 장기보유특별공제의 장기거주소득공제 이원화,
기본공제 250만 → 2,500만원 확대, 고령 1주택자 한시감면 — 은 2026년 9월 3일 국회 제출 예정으로 아직 법이 아닙니다.
특히 중과 완화안에 "2026년 5월 10일 이후 양도분 소급적용"이라는 문구가 있어 이미 적용된다고 오해하기 쉬우나, 통과 전까지는 +20%p / +30%p가 실제 세율입니다.
일시적 2주택 처분기한이 3년에서 2년으로 줄어드는 개정(종전·신규주택이 모두 조정대상지역인 경우)은 종전주택 양도 2026년 10월 1일부터 적용됩니다. 아직 시행 전입니다.
이 계산기가 다루지 못하는 경우
일시적 2주택·상속주택·농어촌주택 등 주택 수 특례, 상생임대주택 거주요건 면제, 감면 규정(조세특례제한법),
부담부증여, 이월과세, 배우자 증여 후 양도, 미등기 양도, 비사업용 토지 가산, 1년에 두 건 이상 양도 시 합산과세는 반영하지 않았습니다.
해당하신다면 세무 전문가 상담이 필요합니다.